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【原创】我们怎么分析一个地产项目
2018-07-11  作者:黄自明  浏览量:3205

       目前民间资本所涉及地产的业务大致分为政府类改造建设项目和民间市场化项目。政府改造类建设项目主要采取招商引资和PPP模式,包括棚改项目、产业园建设引资项目、文旅地产项目等。民间市场化项目包括地产集团建设商业和住宅建筑、酒店新建/改造项目、公寓住宅新建/改造项目等。

本文主要针对酒店和公寓住宅类地产项目进行分析。这两类项目具有类似的分析流程和测算模型。

 

第一章基本要素

土地性质

       对于新建酒店、住宅、商业项目来说,通过土地出让获得国有土地使用权,或者通过征用农村耕地或者集体用地,将土地性质转为国有土地后再取得土地使用权,是开发商推进地产项目的第一步。我国土地分为国有土地和农村集体所有土地,其中国有土地分为工业、商业、住宅用地;农村集体所有土地分为宅基地、耕地、集体建设用地。目前我国主要实行国有土地招拍挂流程,对于农村集体所有土地正在推行股份合营试点,即农村以集体所有土地为实物出资,社会资本以资金和管理出资,双方共同成立项目公司对土地进行开发和经营。

        就国有土地来说,开发商取得的项目规划地土地的性质决定了能够建设改造什么样的建筑。建设项目性质和土地性质不符,可能在工程验收阶段和取得产权证明阶段出现监管风险,导致项目无法推进。

 

开发商资质

       项目建设方/开发商的资质决定了在施工/改造过程中是否能够自己进行相关设计、建设、改造。我国住建部网站上可查询到详细的建筑地产开发行业相关的资质标准,同时也提供企业和人员的资质查询。

 

产权归属

       产权归属包括土地使用权的归属和地上建筑物的产权归属。一般来说有工程建筑资质的开发商会先取得土地使用权,项目建成后再取得地上建筑物的产权。设计型和运营公司会用租赁的方式获得地上建筑物的使用权,进行后续的开发运营。

      从成本角度来讲,同时取得土地使用权和地上建筑物产权的开发商属于自持物业,通过后续出售和出租收回成本。采用租赁物业进行运营的运营公司成本主要是租金改造费用,而这其中一般包含了取得土地使用权和建筑工程的成本。总体来说,不管是自持物业的开发商还是承租物业的设计运营公司,土地使用权成本(土地出让金)以及建筑成本不可避免地直接或间接地计入成本或累计折旧/摊销中。

 

证照许可

       这里主要是考察地产开发类企业的证照情况,包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证。

       通过竣工验收后,开发商取得房地产初始登记证(项目建成后开发商自持物业进行租售)或商品房预售许可证(项目未完工钱开发商进行预售)之后方可对外进行销售或出租。

 

第二章一般分析流程

基本资料

       首先和项目方对接,取得项目基本资料信息,针对前述所讲的要素核对资料中是否包含相关信息。

       如某些要素缺乏相关材料,可进一步与项目方沟通,由项目方提供,或通过各国家部门网站公示系统搜索相关信息。

 

定性分析可行性

       首先根据项目方提供的基础资料,确定项目是自建售楼、自建公寓/酒店、承租物业改造运营中哪种运营模式,对照上述基本要素确认项目是否具有基本的操作性,未来是否会有监管、违规、处罚等风险。

       其次根据项目方的设计运营思路,考察项目区位、交通情况、周边业态、同类企业项目的分布情况、行业市场行情、项目运营模式优缺点等,来考察项目的合理性。

 

定量分析项目效益

       根据项目方提供的基础数据,包括土地、工程建设、装修改造、运营人工、租金、品牌授权等费用,结合项目的运营模式进行收益测算和分析。对于项目方提供的测算,考察其测算假设的合理性和数据的准确性。

       对于缺少的数据,可向项目方沟通采集或通过网上披露的数据获得,一般以政府网站或统计局的官方数据为准。对于行业未公开的数据要进行合理的估计,最终做到整个测算的原始数据、做出的假设、测算过程、得出的结论有较完整严谨的逻辑。

 

第三章案例分析

1. 定性分析案例--北京某长租公寓项目

项目情况概述

       北京某公司规划建设一个长租公寓。项目方对外接洽时已取得了四证(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证),并已经完成了项目主体的建设,未取得竣工验收登记,未取得房地产初始登记证。项目方计划由某长租公寓运营公司代持物业并进行出租,通过租金回收建设成本。项目方对外寻求资金和运营方面的合作,希望通过融资解决未结清工程施工款及项目运营流动资金等。

 

项目定性分析

       在分析项目方相关资料和进行网上资料搜集后,发现如下问题:

       根据网上调查,项目方为一家房地产企业,为本次项目注册了一家科研性质子公司,并以该子公司名义取得土地使用权。

       该地块的审批性质为工业/科研类用地。

       该项目为长租公寓的建设和运营,按照国家法律法规应在商业用地性质的土地上建设。

 

定性分析结论

        经调查,国家对于科研类用地有特殊补贴政策,土地出让金远远低于正常工业用地或商业用地。推测本次项目方作为房地产企业,注册科研类企业是为了低价获得土地使用权。

       其次项目方违规在科研类用地上建设商业地产,后续难以通过竣工验收以及获得房地产初始登记证。

       通过进一步查阅相关政策,科研类地产楼盘产权不能按户或按层分割,同时出租或出售的对象必须是具有独立法人资格的科研类企业。因此违规建设长租公寓面向个人租户基本是不可行的。因此项目方必须重新更改土地审批性质,补交土地出让金,更改工程规划设计等方可继续推动项目

 

2. 定量分析案例—北京某酒店改造项目

项目情况概述

       北京某酒店改造项目,位于北京南城核心区,由北京某厂旧址改造。项目方计划将该址打造成酒店和文化增值设施结合的小型特色住宿商业体。

       项目主体主要由客房组成,配套以产品体验中心、文化体验中心、多功能会议厅、停车场等设施。项目从规划性质上来看,属于特色型酒店,与连锁酒店和星级酒店在服务上有更多的附加类价值。

       接洽项目时资料为一份ppt,内含项目规划、设计理念,以及一个项目方给出的测算和数据概述。

 

测算定量分析

       由于项目测算的结果只有一张表,同时数据概括里并无任何计算依据,因此需要自行对相关结果进行比对,以确定测算结果的合理性和准确性。

北京旅游局网站上有历年酒店房价、出租率、收入等月度数据,以此作为测算对比基础。

       根据项目ppt中列举的六家对标酒店,计算出六家酒店各自的平均房价(这里在计算的时候采取了简略的计算方法:各房型价格之和/房型数量),再将这六家酒店的平均房价和各星级酒店历年平均房价对比(图1),确定该项目对标北京市三星级至四星级酒店。


 

       根据历年统计情况,过去北京各星级酒店的入住率从未超过80%(图2),并呈现季度性周期变化,因此项目方给出的试运营期后年度入住率80%-85%是高估的数值。


        项目方给出的Revpar(每可售房收入)试运营期数据尚符合实际(前两年分别为325、444),后续增长过快(3-5年分别为573、640、672),达到了五星级酒店的水准(图3),推测是由于对于平均房价和出租率的高估造成的。

 

       根据北京酒店历史年收入估算,项目第一年营业收入为三星级酒店水平(500万档),第二年营业收入为接近四星级酒店水平(1500万档),后续则完全达到甚至超出四星级酒店收入水平。在不考虑前述平均房价、出租率、Revpar的偏离预计的前提下,项目对于收入水平符合其自身对标的酒店定位,以及本身区位的环境水平(图4)。

 

        北京酒店年收入估算方法如下:北京市旅游局官网上可查询到月度北京市星级酒店总计收入(按照星级划分),并无每星级平均酒店月/年收入。因此通过在百度地图、高德地图、搜狗地图三方在北京市范围内搜索“三星级酒店”、“四星级酒店”、“五星级酒店”关键词,对三方地图得出的搜索结果数量进行比较,取中值或较接近两方的均值,来估计北京每个星级酒店的数量。再以旅游局的月度数据计算出的每星级酒店总计年收入除以每星级酒店数量来得出每星级酒店的平均年收入。根据地图的搜索结果,三星级酒店约800-900家(取850家)、四星级酒店约450家、五星级酒店约220家。

 

定量分析结论

        项目本身给出了测算和数据概况,但是不论是ppt中数据或是和实际市场数据比较,在几项主要指标上均有较大偏差,因此该测算可能不准确。因缺乏原始数据和计算过程,无法核对ppt中给出的测算中,子条目数据的准确性,仅能通过市场公开数据对主要指标进行比对。如项目进一步推进,则需要拿到更详细的原始数据,假设条件,计算过程,以方便合作方验测算或者建立测算模型,作为评估项目可行性的依据。

        值得注意的是,该项目计划中有除酒店客房外的产品文化体验中心等增值服务设施,对于经营和利润的影响在ppt中没有数值性的体现,因此对于该项目的定量分析是基于一个标准酒店类建筑来考虑的。在有条件的情况下应当将增值服务带来的收入和成本,对于客流的影响纳入测算范围内。

 

结语

       地产类项目需要从项目方的资质、项目规划地的审批、建筑类型审批、证照情况、区位市场情况、经营模式、项目成本收入构成等方面综合考量。上述分析过程仅仅是针对酒店公寓类项目的较为通用的分析方法。在实际接触到具体项目的时候应该就项目特点进行具体的分析和测算。

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